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viernes, 2 de septiembre de 2011

Alargando la agonía de la vivienda



Hace unos días el gobierno español hizo un nuevo paquete de medidas “anticrisis” entre las que incluía la rebaja del IVA que grava la adquisición de vivienda nueva del 8 al 4% hasta final de año. El líder de la oposición que no es tal y futuro presidente, Mariano Rajoy, ha dicho que mantendrá la rebaja durante todo el 2012. Esta rebaja tiene como objetivo declarado reactivar el maltrecho mercado de la vivienda nueva.

La medida, en principio, parece incoherente con la naturaleza de cualquiera de las políticas de reducción del déficit que se han tomado hasta ahora. De hecho, cualquier compra-venta de vivienda nueva que se haga hasta final de año va a generar la mitad de ingresos en concepto de IVA, algo que parece que el estado no se puede permitir a no ser que se vendan más del doble de las viviendas que se hubiesen vendido sin esta medida, algo que será incomprobable y que parece bastante complicado.
No, no tiene nada que ver con las medidas de reducción de déficit, no tiene sentido. Incluso podemos observar que se ha generado una absurdez en el mercado de la vivienda. El impuesto de transmisiones patrimoniales, que graba la vivienda de segunda mano en lugar del IVA, se mantiene en el 7%, ¿cómo se explica esto? ¿Es que no importa reactivar la venta de vivienda de segunda mano y sí la nueva?

No hay que ser zahorí para darse cuenta que esta medida poco tiene que ver con medidas antidéficit, incluso es muy dudoso que tengan algo que ver con las medidas de reactivación de la economía basadas en las más casposas teorías de la curva de Laffer. Esta medida tiene un solo beneficiario, que es quien vende vivienda nueva, ¿los promotores? Sí, pero fundamentalmente los bancos.
Esta medida está creada en esencia para que los bancos se puedan desprender de su stock de vivienda nueva embargada o que se han quedado por distintas vías. Es una medida de apoyo a los bancos, de apoyo a su recapitalización y no de reactivación económica, por lo menos como primer objetivo.
Se pretende que los ciudadanos se decidan a comprar vivienda por esta rebaja del 4% respecto al precio anterior, y lamentablemente creo que muchos caerán en la “trampa”, igual que muchos cayeron antes de la subida del IVA o con el final de la deducción fiscal por vivienda.

La mentalidad de país pobre y de inseguridad que entronca con la compra de vivienda para sentirse seguro y “triunfante” tiene profundas raíces en España. Muchas décadas de compra de vivienda que ha salido más o menos bien a quienes la compraron (gracias a la inflación, la devaluación de la moneda, la seguridad laboral y los trabajos para toda la vida) permanecen en el subconsciente colectivo y se ha transmitido de padres a hijos. Muchos son los que esperan a que la vivienda toque fondo para volver a comprar como antaño, muchos son los que creen que el pinchazo de la vivienda no es más que una cuestión coyuntural que se superará con la futura reactivación económica. La gente sigue creyendo que la vivienda bajará un poquito más y luego volveremos a los tiempos del ladrillo, la mayoría de vendedores creen o quieren creer que los precios se recuperarán.
Pero eso no es así. La era del ladrillo ha finalizado definitivamente en España y en muchos países con problemáticas similares. La bajada del precio de la vivienda no es una coyuntura económica, va a ser una constante que vamos a vivir por muchísimos años a niveles más o menos importantes. Si algún año sube el precio de forma residual, será accidental y corregible el siguiente año.
La gente hace cábalas de cuanto más bajará el precio de la vivienda en España. Nadie lo sabe, pero estoy seguro que cualquiera de nuestras previsiones se quedará cortas a largo plazo. Al inicio de la crisis inmobiliaria y en el momento máximo de los precios de España dije que la vivienda estaba al doble del precio de su valor “real” (si es que tiene algún sentido hablar de valor real). La gente me decía que estaba loco, pero ya llevamos la mitad de ese descenso en estos últimos tres años y medio y cada vez el descenso en la compra-venta es mayor. ¿De verdad creéis que mis previsiones de 2008 eran tan descabelladas?

La vivienda es un bien necesario, en compra o en alquiler. Hay parámetros lógicos para encarar una inversión en vivienda o sencillamente un alquiler. Los economistas aconsejan no destinar en ningún caso más de un tercio de la renta disponible en vivienda, igual que se recomienda no hacer una hipoteca a más de 25 ó 30 años o tener un 20% del coste de la vivienda antes de pedir la hipoteca. Podemos hacer un sencillo ejercicio aproximativo al precio de vivienda que este país debe tener. Analicemos cual es la renta media personal o familiar en España (neta) y calculemos cuanto es un tercio de esta cantidad. Ahora calculemos cual debe ser el precio de un piso para que una hipoteca sobre el 80% de este valor a 25 años genere una cuota mensual similar al tercio de la renta disponible. Este debe ser el coste de una vivienda media.
Quien quiera que haga los números y ahora respondedme, ¿es razonable que una vivienda media en España cueste más de 120.000 euros? Y cuidado, porque a esta realidad simplemente numérica debemos añadir las nuevas realidades que nos encontramos actualmente y que nos vamos a encontrar en los próximos años: Dificultad máxima para la concesión de hipotecas, un paro del 20% de la población, la extensión de los contratos temporales y la inseguridad laboral, el descenso de los salarios…
La oferta y la demanda en España se deben encontrar para volver a generar un mercado dinámico y poder convertir en dinero real toda esa ficción económica del coste del ladrillo. Pero además de que los descensos de precio de la oferta son escuálidos nos encontramos en que la capacidad de gasto de la demanda disminuye paralelamente a estos descensos. Esto hace todavía más larga la travesía del desierto de los descensos de precio de la vivienda que debemos afrontar.

Medidas como las aprobadas por el gobierno no hacen más que dificultar la inevitable bajada radical de precios de la vivienda. Los vendedores pretenderán que el mercado se ajuste a ellos en base a la acción gubernamental, el estado perderá ingresos y algún incauto se pensará que este 4% de rebaja es un chollo. Lo que nos falta es que el Sr. Rajoy vuelva a aprobar la deducción fiscal por vivienda.
La gente que compre una vivienda será porque la necesita o porque la quiere, y francamente este 4% no debería influir en su decisión de comprar o no. A pesar de que liarán a algún incauto, la medida es una nueva ocurrencia más de la escuela de las mismas políticas que nos han llevado a este desastre.

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