La nueva marca de La suerte sonríe a los audaces

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lunes, 14 de mayo de 2012

¿Esto es fomentar el alquiler?















Yo vivo en un pequeño ático de 70 m2 en la zona de Extramurs en Valencia, donde estoy alquilado desde hace alrededor de un año. El piso tiene dos habitaciones y los propietarios iban a tener un segundo hijo, por lo que se les quedaba pequeño y tuvieron que alquilarlo. El precio no es excesivo para ser un piso reformado y amueblado por lo que estoy relativamente contento, y creo que ellos también deben estar contentos con nosotros porque les cuidamos el piso incluso mejor de lo que lo podían cuidar ellos teniendo dos niños pequeños. De hecho nuestra relación propietarios-inquilinos es muy buena.
Cuento esto para que veáis en que posición estoy y sepáis como me afecta la nueva reforma del gobierno del pasado #fatalfriday en la que se modificó los contratos de alquiler y alguna otra cosa sobre la compra-venta de viviendas.

El gobierno ha declarado que quiere fomentar el mercado del alquiler y que estas reformas iban encaminadas a eso. Ya conocemos la tendencia a la mentira compulsiva de este gobierno pero vamos a analizar las medidas para ver qué parte de verdad hay en estas declaraciones y cuantas cosas se ocultan detrás de ellas.
Para empezar se reforman los plazos de los arrendamientos y las causas de rescisión del contrato. El límite de la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler pasa de 5 a 3 años, y además los propietarios podrán recuperar su vivienda siempre que quieran en el caso de necesitarla como primera residencia, bien para ellos bien para familiares de primer grado. Para el inquilino se da la ventaja de poder abandonar el piso cuando quiera con un preaviso de un mes.
Además se modifica la actualización de rentas, que si hasta ahora se hacía con el IPC a partir de ahora se podrá hacer de cualquier manera que acuerden las partes. También se agilizan los desahucios, algo que han hecho todas las reformas del mercado del alquiler desde que tengo uso de razón pero que parece que o nunca ha sido suficiente o nunca han sido efectivas.
La medida estrella de esta reforma es la exención fiscal del 50% de la renta obtenida por la venta de vivienda (en el pago del IRPF), medida destinada a la fomentar el mercado de la venta sobre todo por parte de particulares. También se ha mejorado el tratamiento fiscal a las “socimi” (sociedades de inversión en el mercado inmobiliario), que son sociedades que tienen grandes carteras de vivienda en alquiler y que ya tenían de por sí un tratamiento fiscal privilegiado, sobre todo para socios no residentes. Ahora, para que os hagáis una idea, tributarán sus beneficios al 19%, menos que el impuesto de sociedades y menos incluso que las rentas del capital.

En este país y también en esta cultura económica en la que vivimos en las últimas décadas se ha creado un mito que dice que para potenciar algo se debe dar beneficios a quien genera ese algo. Si hay que crear empleo, entonces hay que dar beneficios de todo tipo a quien pueda crear empleo; si hay que recaudar impuestos, entonces hay que darle ventajas y exenciones a quienes los pagan; si hay que alquilar viviendas, entonces hay que beneficiar a los propietarios que las ponen en alquiler.
Esta filosofía ignora la esencia de la realidad, que es que cualquier transacción económica se hace entre dos entidades o individuos. El beneficio a sólo una de las partes no puede generar más que desequilibrios absurdos y cuando se legisla así es producto de la incapacidad para generar marcos jurídicos solventes. Esto es muy parecido a lo que he criticado siempre de las deducciones o de ciertas ayudas que otorgaba el estado, que se hacían para favorecer el acceso a ciertos bienes o servicios y casi siempre producían un incremento del coste de los mismos en vez de un valor objetivo para el beneficiado (este es el caso de las deducciones de IRPF en compra de vivienda, que en vez de favorecer al comprador favorecía al vendedor que la usaba para subir los precios, o las ayudas al alquiler que también hincharon los precios). No son más que políticas facilonas y fracasadas de antemano.
Este gobierno, invadido por su incapacidad y sus prisas, piensa que hay que ayudar al propietario para favorecer el alquiler. El inquilino, como veis, no pinta nada y no debe ser ayudado, porque es absolutamente irrelevante lo que opine. Total, ante el hundimiento económico no le va a quedar otra que alquilar sí o sí…

¿Ayuda a fomentar el alquiler que un propietario pueda recuperar la vivienda cuando la necesite? Pues no lo sabemos, dependerá de las circunstancias pero mi apuesta es que no. Puede ser que gracias a esto alguien que tenga previsto dejarle la casa a uno de sus hijos que está acabando la carrera la ponga temporalmente en alquiler, pero por el otro lado los potenciales inquilinos estarán mucho más susceptibles en hacer una vida en una vivienda alquilada si piensan que les pueden rescindir el contrato cuando quieran. Al final creo que prevalecerá el miedo del inquilino sobre las ventajas del propietario, y el potencial inquilino si puede irá a la compra para no estar viviendo en una inseguridad permanente.
Lo de la actualización de las rentas conforme se pacte es una frivolidad. Al final será el mercado el que mande, y en un escenario de descenso del valor de la vivienda podríamos pensar que beneficia al inquilino, pero no debe obviarse las posiciones de fuerza. Para un arrendador (sobre todo si es una empresa, banco o inmobiliaria), es más fácil buscar un inquilino que para un inquilino buscar un piso. Los inquilinos, ocupados con su vida y con poco tiempo disponible, tenderán a ser conservadores mientras que un administrador de pisos se guiará por el puro beneficio económico, y si ve que puede sacar mejores condiciones en el mercado que los aumentos de IPC forzará renegociaciones con los inquilinos. Los inquilinos, acostumbrados y encariñados con la casa, no lo harán en el caso contrario. Esta reforma de pactar las condiciones de mutuo acuerdo sería justa si estuviésemos hablando de propietarios particulares e inquilinos que encarasen las negociaciones en igualdad de condiciones, pero en tanto en cuanto hay grandes arrendatarios esto es una ventaja clara para el propietario.
Que el inquilino se pueda ir de la vivienda con un mes de preaviso en teoría le favorece, tanto por el hecho en sí como por la capacidad para la renegociación que esto genera. Pero volvemos a lo mismo, excepto en casos de necesidad o de movilidad el inquilino que está a gusto tiende a ser pasivo y es normal. La casa es el centro de la vida de una persona y es importante que sea algo relativamente seguro. La libertad del inquilino es buena para él, pero no compensa realmente con la inseguridad que generan las otras normas.
Y bueno, lo de la exención fiscal al vendedor de vivienda es otra medida encaminada a potenciar el mercado de la venta pero es también otra frivolidad. El problema que tiene el vendedor particular de un piso no es la cotización de la plusvalía, el problema básico es que los bancos no dan crédito a los posibles compradores que buscan pisos en el mercado de particulares, mientras sí que prestan a los mismos si éstos quieren uno de los pisos que tiene en cartera el banco. El crédito está concentrado en quienes liberan al banco de su cartera inmobiliaria, y eso está creando una realidad de competencia desleal evidente entre vendedores particulares y bancos.

¿Estas son medidas para potenciar el mercado del alquiler en España? Por favor, parece que incluso se esté intentando enviar a la gente de nuevo hacia la compra de viviendas.
Si se quiere potenciar el mercado del alquiler hay que generar una legislación nueva en base a los problemas (reales, no imaginarios que se crean algunos actores) actuales, y hacerlo con un equilibrio justo que interese tanto al inquilino como al propietario sin crear posiciones de fuerza de uno sobre otro o protegiendo al perjudicado en esta relación de fuerza.
La vivienda es un bien necesario, no es solo un techo donde caerse muerto. Una vivienda es algo que debe ser relativamente estable y donde la gente pueda desarrollar su vida con seguridad, aunque tampoco debe ser una prisión. Un inquilino no puede estar sometido a la incertidumbre de que puede tener que desalojar la vivienda en un mes, y tampoco creo que sea bueno para el propietario que esto sea así por parte del inquilino. Debería dejarse más tiempo para que la gente pueda tramitar estas cosas.
¿El problema principal para el propietario es la morosidad y que le destrocen un piso? Sí, y como lo es que se hagan cosas en este sentido. Un inquilino moroso debe ser desahuciado rápidamente (ojo, moroso no es que no pueda pagar el alquiler el día 1 del mes, debe haber un margen para el inquilino, moroso es que se niegue a pagar o lo haga más allá de lo razonable), y hay que asegurar la integridad de la casa para el propietario, sobre todo para el pequeño propietario (esto se puede hacer con agencias públicas de alquiler, seguros, etc.). Pero por otro lado al inquilino se le debe garantizar alquileres razonables, seguridad vital en la vivienda alquilada y que el propietario cumpla con sus obligaciones.
Esto es un esquema razonable para legislar las relaciones de alquiler, un esquema donde la seguridad de ambas partes sea respetada. Cualquier otra cosa son filosofías que no funcionan, improvisaciones incoherentes y huidas hacia delante.

Ah! Por cierto, ¿se quiere realmente potenciar el mercado del alquiler en España de forma sustancial? Sólo hay un modo: Una tasa a las viviendas vacías, calculada inteligentemente para no perjudicar mucho a quien tiene un piso en herencia y forzar al alquiler a quien tiene muchos. Es la única manera de acabar con esta percepción española de que quien tiene un piso tiene un tesoro y obligar a la que las viviendas se ajusten a precios de mercado. Y para que esta tasa sea justa es muy importante que los sistemas de protección del propietario sean efectivos, no lo olvidemos.
¿Qué es un posicionamiento radical? No señores, radical es lo que está pasando en la economía del mundo desde hace 4 años. Y a grandes problemas grandes soluciones, no queda otra.

7 comentarios:

  1. Pido disculpas de antemano por la irrelevancia de mi comentario:

    ¿Vives en una casa de 70m^2?...Y encima de 2 habitaciones. Es la razón fundamental por la que no quiero vivir en España. Se vive en auténticas cajas de fósforos.

    Pero tienes un buen punto: El propietario necesita protegerse de morosos y destructores. Los inquilinos de la inestabilidad. Donde no sé cómo podría resolverse es en lo de los precios. Controlar los precios (o subidas de) siempre es complicado.

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  2. Bueno, en una ciudad tienes siempre gran variedad de pisos, entre ellos pequeños apartamentos de una ó dos habitaciones. También puedes vivir en un chalet o una casa baja, pero eso ya te exije irte fuera del casco urbano y yo no quería.
    Para vivir dos personas me sobraba con 70 m2. Prioricé un ático "mono" a una casa más grande pero menos acabada, además es más rápido de limpiar. También el precio de alquiler de estos pisos suele ser algo menor.

    Si se me queda pequeño por cualquier razón o me canso de vivir en una casa pequeña sólo tengo que cambiar de piso. Yo siempre he pensado que este tipo de pisos pequeños son necesarios y buenos para que personas solas o parejas vivan, pero lo que sí me parece un error es comprar una casa de 1 o 2 habitaciones a no ser que sepas seguro que no vas a tener hijos.

    Saludos,

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  3. Hola Pedro.

    Interesante tu artículo. Estoy bastante de acuerdo contigo en tu conclusión final (no son propuestas serias) , sin embargo no estoy de acuerdo en lo que propones.
    En cuanto a la incentivación del propietario, no estoy de acuerdo con ninguna clase de incentivación estatal ni al propietario ni al inquilino. Estoy de acuerdo con una ley justa de alquiler y nada más. Y con esto me refiero a que el inquilino no pueda destrozar la propiedad alquilada y se le pueda echar rápidamente en caso de morosidad, no como ahora que se tarde más de 1 año. Estas son las dos reglas de oro para incentivar el alquilar.
    Hay que reformar la ley y dar más seguridad al propietario en que, como es lógico, un moroso, en el momento que tenga acumulado 1 mes o 2 (retrasos no, impagos) sea desahuciado al mes siguiente.
    En cuanto a la subida de precios, la propuesta del pacto entre partes me parece justo, tengo un piso en alquiler y te digo que diga lo que diga la ley, al final se hace esto. Y por supuesto el pacto entre partes lo marca el mercado del mismo que hoy en día está a favor del inquilino. No le veo ningún problema a eso.
    En cuanto a lo de recuperar el piso por parte del propietario si lo necesita lo encuentro justo. Y no creo que sea tanto una medida de incentivación del alquiler como una comprensión de lo que es la propiedad. La vivienda es una propiedad y su propietario tiene derecho a ella como es lógico, si en ese momento está alquilada, no se va a echar al inquilino al día siguiente, claro está, se le da un plazo prudencial ( 1 o 2 meses) pero debe abandonarla.
    Y or supuesto, no estoy para nada de acuerdo con tu medida de tasar los pisos vacíos. No es justo tasar una propiedad sólo porque no está dedicada a lo que el Estado quiere, la vivienda es propiedad del propietario y no del Estado y el gobierno no es quién para decirle qué hacer con ella. Ya puestos, ¿por que no nacionalizas todas las viviendas vacías?

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  4. Porque nacionalizar las viviendas vacías sería un despropósito. La tasa busca situarse en un terreno intermedio entre dos derechos, el derecho a la propiedad y el derecho a la vivienda, e intentaría ser funcional para conseguir ambos.
    Que se cobre un impuesto a las viviendas vacías no tiene nada de extraordinario, al final no sería muy distinto de un impuesto patrimonial del que estaría exento quien alquilase o reducido en otras circunstancias. Es perfectamente legal, sencillo y creo que se hace en algún sitio como el País Vasco, lo que pasa es que hay una potencialidad de fraude importante, como sería empadronar a familiares en la vivienda para no pagar la tasa.

    Que un propietario pueda recuperar una vivienda rompiendo el contrato si la necesita me parece que viola la necesaria seguridad que debe tener un inquilino. La vivienda es tuya, pero si firmas un contrato de arrendamiento debes de cumplirlo y entender que estás cobrando una renta porque la otra parte tiene unos derechos. En un plazo fijo en un banco el dinero también es tuyo pero no puedes recuperarlo cuando te de la gana, pues tienes un contrato que te compromete.
    La gente necesita una estabilidad en su vida, y esto puede romperla.

    Las otras discrepancias creo que se basan en aquello de las "posiciones de fuerza" que tú precías no aceptar o reconocer hace unos días, pero que existen y por las que se debe proteger a la parte débil en esta relación.

    Saludos,

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  5. Cuando me refería a la posibilidad de que el propietario recupere su vivienda si la necesita, daba por supuesto el hecho de que esta cláusula estaba en el contrato de alquiler (normalmente es lo que se suele hacer), si no, por supuesto hay que respetarse siempre el contrato entre las partes.
    No obstante, Pedro, me hace gracia tu asimetría en la concepción del asunto, ya que estás en contra de la actualización de precios del alquiler mediante el pacto entre las partes en el contrato y sin embargo, respecto a la recuperación de la propiedad, solo hablas del compromiso adquirido mediante un contrato. Para ser coherentes, en ambas cuestiones debería haber libertad entre propietario e inquilino para pactar las condiciones mediante un contrato sin interferencia alguna del Estado.

    Por otra parte, cuando hablas de parte fuerte y parte débil, estás en un error Pedro, no se trata de eso. Se trata de un pacto entre ambas partes y con unas condiciones en las que ambos están de acuerdo. Si sólo existiera una vivienda en toda España que se alquilara, si que existiría una parte débil y otra fuerte, pero no es el caso. El futuro inquilino puede no llegar a un pacto con el casero y buscarse otro alquiler.

    Un saludo.

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  6. No me he expresado bien Rubén. Quería decir que el hecho de que un propietario no pueda recuperar su vivienda cuando quiera es absolutamente lógico, porque hay un tiempo de alquiler estipulado en el contrato (hasta ahora es así). Querer romper esta realidad que da seguridad vital al inquilino en base a la "libertad" de recuperar la vivienda por parte del propietario me parece un error, que genera muchísimo más perjuicio al inquilino que beneficios al propietario y que va en contra de un mercado del alquiler potente y sensato.
    Como ves estoy en contra de ambas cosas.

    Y respecto al segundo párrafo no estoy en un error, porque casi todas mis concepciones económicas y reformas se basan en la realidad de que en la mayoría de transacciones económicas hay una parte más fuerte que la otra, y cuando esta asimetría es excesiva debe entrar la legislación a corregirlo.
    Un pacto entre ambas partes como concepto sagrado lleva, la mayoría de veces, al abuso de la parte fuerte sobre la débil. Y esto es así en los contratos de alquiler, en los laborales, en los mercantiles y en todas las áreas donde la diferencia de fuerza sea grande.

    Saludos,

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  7. Pedro: Estoy completamente de acuerdo contigo en lo de que es una aberración que "cuando el propietario lo quiera", puede echar al inquilino - desde luego, con esta reforma (me la tendré que leer a fondo), la voy a tener que mirar otra vez mi contrato y renegociar las cláusulas para que esto no ocurra.

    En mi caso, estoy en situación parecida a la tuya - por suerte, no tengo vivienda en propiedad ni quiero tenerla - para mí es una aspiración muy mediocre que tiene millones de gente en España y EEUU.

    Y estoy de acuerdo en lo de la asimetría - siempre habrá una posición con más ventajas y con esta ley, lo único que hacemos es volver al XIX y a la anarquía de las contrataciones. Esto solo fomentará la especulación, de nuevo. Por suerte, los propietarios de mi casa no tienen hijos y son muy mayores - estoy encantado con ellos y ellos conmigo, ya que no doy problemas de ningún tipo. Sí que se sorprenden que no me interese comprar una casa, pero es que a mi la esclavitud como que no me va...

    Saludos

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